NHÀ ĐẦU TƯ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, CẦN BIẾT GÌ KHI MUA NHÀ Ở VIỆT NAM

 

CHUYÊN MỤC VỀ NHÀ ĐẦU TƯ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, CẦN BIẾT GÌ KHI MUA NHÀ Ở VIỆT NAM?

Trích luật trước tiên:
Theo luật Nhà ở được Quốc hội VN thông qua ngày 25/11/2014, nới rộng quy định về sở hữu bất động sản tại Việt Nam của các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Điều 159 nêu rõ cá nhân nước ngoài “được nhập cảnh vào Việt Nam” thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Điều 160, khoản 4 có nêu thêm: “Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà tại Việt Nam”.

Sau luật, thì ngày 20/10/2015 Chính phủ mới ban hành Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Khi Nghị định này được ban hành, các quy định được chi tiết hơn, một số thắc mắc đã được giải đáp bao gồm:
– Điều kiện mua nhà được làm rõ, không chỉ còn là “được nhập cảnh vào Việt Nam”, mà phải có “Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu xuất nhập cảnh” và không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
– Chỉ được mua trong các dự án nhà ở thương mại, không thuộc khu vực quốc phòng, an ninh.
– Chỉ được mua từ Chủ đầu tư (Sau đây xin viết tắt là CĐT) hoặc Người nước ngoài (Sau đây xin viết tắt là NNN) bán lại.
– Không có quy định hạn chế cho 1 cá nhân được mua bao nhiêu căn, nhưng trong 1 dự án thì không được sở hữu quá 30% số căn hộ/tòa, và 10% số lượng căn nhà đất trong một đơn vị hành chính (nhưng không vượt quá 250 căn).
– Thời gian sở hữu là 50 năm (tính từ khi cấp Giấy Chứng Nhận Quyền sở hữu nhà sau đây xin viết tắt là GCNSH)
– Các loại BĐS được sở hữu vĩnh viễn đối với người VN, cá nhân nước ngoài sau 50 năm có thể xin gia hạn thêm 50 năm nữa (1 lần duy nhất).
– BĐS NNN sở hữu có thể cho thuê, sử dụng đúng mục đích, bán lại cho NNN khác hoặc NVN (Người Việt Nam)
– Mọi giao dịch mà NNN không đủ điều kiện hoặc vượt quá số lượng quy định đều không có giá trị pháp lý và không được cấp GCN. Trường hợp này, bên bán phải bồi thường thiệt hại.

Từ đó đến nay (2015 – 11/2018) Thị trường dành cho NNN vẫn đang trong giai đoạn chuyển giao, mặc dù thị trường đang chứng kiến rất nhiều giao dịch đến từ phía NNN, những dự án bán hết room 30%, tăng room bằng HĐ thuê,… Nhưng vẫn còn nhiều quy định chưa rõ, tiềm ẩn rủi ro cho các Nhà Đầu Tư (NĐT) ví dụ như sau:

1. Chưa có Thông tư hướng dẫn về Khu vực nào được mua từ Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Dẫn đến nếu CĐT liều bán, khách liều mua, dính thì tính sau. Vậy rủi dính rồi tính làm sao?

2. Chưa có cổng thông tin về nhà đất để kiểm soát, room 30% và 10% hiện giờ CĐT đang tự kiểm soát, rủi hệ thống nội bộ có vấn đề, bán vượt quá room quy định, lúc đó phải làm thế nào?

3. Thông tư hướng dẫn quy trình làm GCNSH? NNN sống ở nước ngoài, nhưng quy trình lại đòi “thẻ tạm trú ở Việt Nam” trong hồ sơ xin cấp GCNSH thì lấy đâu ra mà cung cấp?

4. Pháp lý của loại hình bất động sản Office-tel thế nào? Nếu mua nhà cũng sở hữu 50 năm, mua office-tel cũng sở hữu 50 năm, thì có gì khác nhau,mua cái nào?

5. NĐT NNN mang hộ chiếu Trung Quốc. Gần đây có thêm chút hoang mang thị trường NNN về vấn đề hộ chiếu khách hàng Trung Quốc (có hình lưỡi bò trên hộ chiếu) thì không được mua, vấn đề này nên hiểu sao cho đúng?
Hộ chiếu điện tử mới của Trung Quốc ban hành từ năm 2012 do có “lưỡi bò” ảnh hưởng đến chủ quyền Việt Nam nên Chính phủ đã có chỉ đạo tháng 11/2012, vẫn cho nhập cảnh nhưng chỉ cấp visa rời và đóng dấu XNC lên visa rời đó, không đóng lên hộ chiếu.
Theo Nghị định 99, NNN đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam là phải có “Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu xuất nhập cảnh”. Như vậy là dấu xuất nhập cảnh (XNC) phải được đóng trên hộ chiếu.
? Vậy khách Trung Quốc hộ chiếu mới có hình “lưỡi bò” không đủ điều kiện mua. Và tất cả khách hàng quốc tịch khác khi không có Dấu XNC trên hộ chiếu cũng không được mua.

Vậy nếu lỡ dính phải các rủi ro ở trên, thì NĐT NNN nên làm thế nào. Em có một số ý kiến như sau, ý kiến mang tính chủ quan để tham khảo, không mang tính khẳng định, và nếu được sự đóng góp từ nhiều hướng để NNN có thể nắm rõ khi đầu tư sẽ an tâm hơn thì càng tốt ạ.

1. ĐÃ MUA VÀ KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN SỞ HỮU, HOẶC DỰ ÁN DÍNH KHU VỰC AN NINH QUỐC PHÒNG THÌ ?

?Theo Nghị định 99: Khi giao dịch không đủ điều kiện thì không có giá trị pháp lý và bên bán phải bồi thường?
Nhưng hầu hết các CĐT khi bán hàng đều đã có phương án backup bằng một phụ lục áp dụng “tùy theo luật tại thời điểm cấp GCNSH” hoặc cho khách hàng ký Cam kết “hiểu rõ luật VN khi mua”, vậy nên quả bóng được đẩy cho khách hàng. Khách hàng thuộc diện này không đủ điều kiện để lấy GCNSH, Khách hàng NNN nên bán lại cho NVN, hoặc chuyển sang ký HĐ thuê dài hạn với CĐT.

2. MUA NHƯNG VƯỢT QUÁ ROOM QUY ĐỊNH DÀNH CHO NNN THÌ TÍNH SAO?

?Lúc này lựa chọn chuyển sang ký HĐ thuê dài hạn với CĐT, hoặc bán lại cho NVN nếu cảm thấy mức lợi nhuận đã đạt tiêu chí đầu tư.

3. GIẤY CHỨNG NHẬN SỞ HỮU NHÀ CHO NNN, CHỪNG NÀO CÓ?

?Việc cấp GCN cho NNN có thể tiến hành khi Thông tư Bộ Quốc phòng và Bộ Công an ban hành về khu vực nước ngoài được phép sở hữu, và Thông tư về quy trình làm GCNSH mới, kèm theo chờ CĐT như bao người VN khác => NÊN chờ. Không chờ được thì bán lại cho NVN. (Tuy nhiên, thông tin được biết một số dự án ở ngoài Hà Nội đã có sổ cho NNN)

4. PHÁP LÝ CỦA LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN OFFICE-TEL, NÊN MUA HAY KHÔNG?
? Câu hỏi này xin bỏ ngỏ vì đây cũng là câu hỏi chung cho cả NVN và NNN
Nên mua hay không thì xem lại nhu cầu mua để làm gì?

5. HỘ CHIẾU TRUNG QUỐC, MUA ĐƯỢC HAY KHÔNG?

?Luật và Nghị định quy định và áp dụng từ năm 2015. Còn vấn đề hộ chiếu đã có từ năm 2012 tại sao rất nhiều CĐT vẫn bán cho khách không có Dấu XNC trên hộ chiếu, mà bán từ năm 2015 và đến gần đây mới có thông báo ngưng bán? ? Hay thấy Trung Quốc mua nhiều quá nên không bán nữa?

☝️ Bây giờ, có CĐT bán, có CĐT không bán cho NTQ, có CĐT chờ Thông tư hướng dẫn cụ thể được ban hành. Còn trên luật “Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu xuất nhập cảnh” mới được mua.

✍️Tóm lại, thị trường đang trong giai đoạn chuyển giao với nhiều vấn đề nhạy cảm, lời khuyên là nên mua từ các CĐT lớn, “tay to” để lỡ có quy định gì “không hợp lý” các bác sẽ hỗ trợ giải quyết, giảm thiếu tối đa rủi ro cho NĐT.

Đồng thời, chính NĐT cũng phải tìm hiểu, nắm rõ thị trường trước khi đưa ra quyết định, so sánh lợi nhuận và rủi ro, quyết định là ở mình, mình biết mà mình vẫn cứ mua, thì mình phải chuẩn bị tinh thần cho trường hợp rủi ro xảy đến mình sẽ xử lý thế nào.

Cuối cùng, đầu tư rồi bán lại cho NVN, thì NVN vẫn được sở hữu theo đúng luật quy định dành cho NVN không hề ảnh hưởng gì cả. Chỉ có mức lợi nhuận của NNN khi bán lại cho NVN có thể thấp hơn bán cho NNN vì phải tuân theo đúng mức tăng giá thị trường thực.

NĐT NNN chỉ thiệt hại khi bị dính các trường hợp sau: thuế tại nước sinh sống sở tại cao áp dụng cho cả khoản đầu tư ở nước ngoài, phí chuyển đổi và chuyển khoản ngoại tệ, sự thay đổi giá trị của đồng tiền USD/JPY/CNY thời điểm mua và bán, vay tại nước ngoài để mang tiền qua VN mua nhà và lợi nhuận không đúng như mong đợi sau khi trừ hết thuế phí vé máy bay các thể loại về lại bằng 0 thì được tính là đầu tư thất bại. Mà đã là NĐT thì những điểm trên hoàn toàn có thể tính toán được. Sai thì làm lại, rút kinh nghiệm khi qua nước khác.

Tóm lại, Việt Nam vẫn là một thị trường đầy tiềm năng, đầu tư có lợi nhuận thì phải có rủi ro, và chuyện gì cũng sẽ có cách giải quyết!

 

 

Tin liên quan